都内中古ワンルームマンション投資
都内中古ワンルームマンションは、新築よりも利回りが高くなり、
かつ、入居率を高く維持出来る物件が多いと聞いて、メリット・デメリット、物件選びについて調べてみました。
メリット
価格が安い
新築の7〜8割、買い手と売り手の合意で価格が決まる。
利回りが高い
中古マンションは1000万〜2000万で利回り4.5%〜6%
新築マンションは2500万〜3500万で利回り3%
東京は突出して賃貸需要が高い
- 2015年の都道府県の移動数では、1位の東京都が約8万人、2位の千葉県が1万4千人。一人勝ち状態
- 日本の上場企業約3600社のう約1800社が東京に本社を構えている
- 平成29年1月。東京都は平成9年以後21年連続で人口が増加しており、過去最高の値となっている
- 23区の新築ワンルームマンションの建設は規制がかかり、急ブレーキがかかっており、中古ワンルームマンションに注目が集まっている
上記数値の参考元
なぜ「東京」か?|日本財託グループ
デメリット
利用可能な年数が短い
15年で1000万で利回り4%の物件で、マンションの耐久60年、 利回りが仮にずっと4%だとすると、
1000 ✕ 0.04 ✕ 15 = 600
得られる家賃収入が600万減った物件とも言える。 若い内からの投資だったり、相続目的の場合は、築浅物件を狙った方がよい。
室内設備の老朽化
エアコン、給湯器など、購入してすぐに設備故障や交換を求められる場合がある。
間取りや設備が古い
流行りの設備や間取りから外れているものがあると、入居者が付きづらい場合がある。
物件選びのポイント
立地
- ターミナル駅へ一本でアクセスできる駅や乗降客数が多い駅を選ぶ。
- 駅から10分圏内
- コンビニ、飲食店、クリーニング店などが充実しているか
- 地震発生時の火災リスクが低いエリアを選ぶ 火災危険度マップ
- 港湾地帯の埋め立て地、旧河川跡や池跡、水田跡などを避ける
建物
- 鉄筋コンクリート
- 戸境・天井・床すべてが火災による強度低下がおきにくい素材でできている建物
保険
- 火災保険に入る
家賃
- 現在の入居者がいつから住んでいるか?長期で住んでいる人の場合、 相場家賃よりも高い家賃で住んでいる可能性あり。その場合、退去時に大きく家賃を下げる 可能性が出てくる。
管理会社
- 入居者付けに強い管理会社
築年数
昭和58年(1981年)以降の物件だと新耐震法に基づいた物件になる。
現時点だと2017年 - 1981年 = 36年 36年以上前の物件はやめたほうがよい。
管理状態
建設会社が発行する重要事項調査報告書を取り寄せ、 過去の修繕履歴や管理費の滞納状況などをチェックする。
- 修繕工事が定期的に実施されているか
- 一部のマンションオーナーが管理費や修繕積立費を滞納していないか
- 日常清掃がされているか?郵便受けにチラシが散乱していないか